IMPOSTA DI REGISTRO
SUI CONTRATTI DI LOCAZIONE
Le modalità di tassazione dei contratti di
locazione, ai fini dell’imposta di registro, variano a seconda della
tipologia di immobile.
Infatti, le norme attualmente in vigore
contengono una netta distinzione tra:
- immobili ad uso abitativo;
- immobili strumentali;
- fondi rustici
IMMOBILI AD USO ABITATIVO
Quando si stipula un contratto di locazione per
fabbricati da utilizzare come abitazione, si deve pagare l’imposta di
registro nella misura del 2 per cento del canone annuo moltiplicato per
il numero delle annualità.
Ad esempio,
se per un immobile ad uso abitativo il canone di locazione annuo è di
7.200 euro (pari a 600 euro mensili), l'imposta di registro da versare
per ogni annualità è di 144 euro (pari al 2% di 7.200).
Lo stesso trattamento si applica: alla locazione del
box o della cantina (pertinenza), annessi al fabbricato di tipo
residenziale locato; alla locazione degli altri immobili, fatta
eccezione, per gli immobili strumentali per natura.
Non è dovuta imposta di registro sul deposito
cauzionale eventualmente versato dall’inquilino;
è dovuta, invece, nel- la misura
dello 0,50%, quando il deposito cauzionale è versato da un terzo
estraneo al rapporto di locazione.
IMMOBILI STRUMENTALI PER NATURA
Sono considerati immobili strumentali per natura
quelli che, per legge, non possono essere destinati ad una diversa
utilizzazione senza radicali trasformazioni.
In pratica, questi immobili rientrano in una
categoria catastale che ne giustifica un determinato uso professionale.
Ad esempio, sono immobili strumentali per natura: gli
uffici e gli studi (categoria catastale A/10); i negozi e le botteghe
(categoria catastale C/1); i magazzini sotterranei per depositi e
derrate (categoria catastale B/8).
Dopo le
modifiche introdotte dal decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, tutti i
contratti di locazione (anche finanziaria e di affitto) aventi per
oggetto immobili strumentali per natura, devono essere registrati in
termine fisso e per essi è necessario pagare l’imposta di registro nella
misura proporzionale dell’1 per cento, indipendentemente dal regime di
esenzione o di imponibilità dell’Iva.
L’aliquota dell’1 per cento si riferisce, in modo
specifico, alle locazioni di immobili strumentali per natura effettuate
da locatori che agiscono in qualità di soggetti Iva.
Attenzione per i contratti imponibili iva per
opzione, è necessario inserire nel contratto la manifestazione
dell'opzione per imposizione, che a titolo di esempio puo' essere: "si
specifica che il presente contratto di locazione ha per oggetto beni
immobili strumentali. Pertanto il locatore, ai sensi dell'art.10, primo
comma, numero 8/ter del Dpr 633/72, espressamente dichiara di volersi
avvalere dell'opzione per il regime di imponibilità iva"
Parimenti nel caso in cui il conduttore sia un
soggetto iva, per esercitare l'opzione , lo stesso deve dichiarare nel
contratto che svolge esclusivamente o prevalentamente attivita' con
pro-rata iva inferiore o uguale al 25%
Se il locatore non è soggetto all’imposizione
dell’Iva, la locazione è comunque assoggettata all’imposta di registro
con l’aliquota del 2 per cento prevista in via ordinaria per le
locazioni.
FONDI RUSTICI
I contratti di affitto di fondi rustici, oltre che in
via ordinaria, possono essere registrati presentando, entro il mese di
febbraio, una denuncia riepilogativa dei contratti posti in essere nel
corso dell’anno precedente.
In questo caso l’imposta si applica (con l’aliquota
dello 0,50 per cento) alle somme dei corrispettivi (moltiplicati per il
numero delle annualità) dichiarati nella denuncia e non può essere
inferiore alla misura fissa di 67 euro.
Ad esempio, se un fondo rustico è affittato per 10
anni e il corrispettivo annuo è di 4.000 euro, l'imposta di registro da
versare è di: (4.000 x 10) x 0,50% = 200 euro.
Se uno o più contratti vengono registrati senza
ricorrere alle modalità della denuncia annuale, l’imposta di registro si
applica per ogni annualità a ciascun contratto presentato per la
registrazione, sempre con obbligo di versamento di almeno 67 euro.
L’IMPOSTA IN CASO DI CESSIONE, RISOLUZIONE E PROROGA DEL CONTRATTO
Cessione
In caso di cessione del contratto di locazione e
sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, se non vi è
corrispettivo e l’operazione non rientra nel campo di applicazione
dell’Iva, è dovuta l’imposta di registro nella misura fissa di 67 euro.
Se, invece, la cessione del contratto, sempre fuori dall’ambito di
applicazione dell’Iva, è stata pattuita dietro corrispettivo, si deve
versare un importo pari al 2 per cento del corrispettivo e del valore
delle prestazioni ancora da eseguire. In ogni caso, l’imposta dovuta non
può essere inferiore a 67 euro.
Risoluzione
Le risoluzioni dei contratti di locazione e
sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, sono soggette
all’imposta di registro nella misura fissa di 67 euro.
Se il contratto è risolto anticipatamente ed è stato
versato l’importo relativo all’intera durata, chi ha pagato ha diritto
al rimborso delle annualità successive a quella in corso (le annualità,
infatti, non sono frazionabili).
Proroga
La proroga del contratto di locazione di un immobile
urbano, al pari della stipula, può essere registrata corrispondendo
l’imposta per la singola annualità oppure per l’intero periodo di durata
della proroga.
|
TIPOLOGIA |
COSTO |
CAUSALE |
COD.
TRIBUTO |
ADEMPIMENTI |
|
NUOVO
CONTRATTO |
2% |
RP |
115T |
Registrare il contratto |
|
NUOVO
CONTRATTO (registrazione per l'intero periodo) |
2% |
RP |
107T |
Registrare il contratto |
|
RINNOVO |
2% |
- |
112T |
Conservare attest. di pagamento |
|
PROROGA |
2% (*) |
RP |
114T |
Consegnare all'uff. attest. di pagamento |
|
CESSIONE (se pagato intero periodo) |
Euro
67,00 |
RP |
110T |
Consegnare all'uff. attest. di pagamento |
|
CESSIONE (se si è scelto pagamento annuale) |
2% (**) |
RP |
109T |
Registrare contratto di cessione |
|
RISOLUZIONE |
Euro
67,00 |
RP |
113T |
Consegnare all'uff. attest. di pagamento |
(*) con un minimo di Euro 67,00
(**) con
un minimo di Euro 168,00 (
leggi il decreto )
Quando effettuare il pagamento
Per le cessioni, proroghe e risoluzioni di contratti
già registrati, i contraenti devono versare l’imposta dovuta entro 30
giorni utilizzando il
Modello F23.
Nel modello occorre indicare con precisione gli
estremi di registrazione del contratto stesso: anno, serie e numero di
registrazione separati da una barra.
Entro 20 giorni dal pagamento, va consegnato
l’attestato dell’avvenuto versamento allo stesso ufficio dove
precedentemente è stato presentato il contratto.
L’AGEVOLAZIONE PER I CONTRATTI A CANONE “CONCORDATO”
Sui contratti di locazione immobiliare stipulati
secondo il “canale assistito”, vale a dire quelli realizzati in base ai
“contratti-tipo” concordati dalle organizzazioni della proprietà e degli
inquilini, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo
dell’imposta di registro è assunto per il 70 per cento.
Si ha diritto all’agevolazione (riduzione del 30 per
cento della base imponibile) se, comunque, sono presenti altri
requisiti:
-
l’immobile locato deve trovarsi in un Comune
considerato ad alta “tensione abitativa” ( vedi sotto la
definizione);
-
la locazione deve avere ad oggetto immobili
urbani ad uso abitativo.
Facciamo un esempio Canone annuo “concordato” di
6.000 euro e durata del contratto di 3 anni.
imposta di registro ordinaria (6.000 x 3) x 2% = 360
imposta di registro con agevolazione: (6.000 x 3) x 70% = 12.600 x 2%
= 252
La riduzione dell’imposta di registro si applica per
tutta la durata del contratto e dell’eventuale proroga automatica, anche
se il Comune dove è situato l’immobile dovesse nel frattempo essere
escluso da quelli considerati ad alta tensione abitativa.
Inoltre, spetta anche quando si è scelto di versare l’imposta anno
per anno.
I COMUNI DEFINITI AD ALTA “TENSIONE ABITATIVA” Sono i Comuni
indicati nell’art. 1 del D.L. n. 551/88: Bari, Bologna, Catania,
Firenze, Genova, Milano, Napoli, Paler- mo, Roma, Torino, Venezia, i
Comuni confinanti con le suddette grandi città, gli altri capoluoghi di
provincia, i Comu- ni individuati dal CIPE (Comitato Interministeriale
per la Programmazione Economica) con apposite delibere, e i Comuni
terremotati di Campania e Basilicata.
COME E QUANDO REGISTRARE IL CONTRATTO
Tutti i contratti di locazione e affitto di beni
immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e soggetti passivi
IVA) devono essere obbligatoriamente registrati, qualunque sia
l’ammontare del canone pattuito.
La registrazione va effettuata entro trenta giorni
dalla data di stipula del contratto.
Se la durata del contratto non supera i trenta giorni
complessivi nell’anno, non si è obbligati alla registrazione del
contratto, a prescindere dall’importo del canone.
Per i contratti di locazione posti in essere con
scrittura privata, sia la richiesta di registrazione che il versamento
dell'imposta possono essere eseguiti da una delle parti contraenti.
Il pagamento spetta al locatore e al conduttore in
parti uguali, ovvero in base a quanto dagli stessi stabilito nel
contratto, ma entrambi rispondono in solido del pagamento dell’intera
somma dovuta per la registrazione.
Le modalità di registrazione del contratto di affitto
o di locazione di un immobile sono sostanzialmente due:
-
registrazione in modalità telematica (con il
contestuale pagamento on line dell'imposta di registro),
obbligatoria per i possessori di oltre 100 immobili e facoltativa
per tutti gli altri contribuenti. Si può fare comodamente da casa o
incaricando un intermediario con l’innegabile vantaggio di far
risparmiare tempo, anche perché il programma calcola automaticamente
le imposte dovute. Il sistema, peraltro, è del tutto sicuro in
quanto i dati viaggiano criptati e sono leggibili solo dall’Agenzia
delle Entrate.
-
registrazione dell’atto (in forma cartacea)
recandosi presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate dopo avere
effettuato il pagamento dell’imposta di registro presso uno
sportello bancario o postale.
LA REGISTRAZIONE TELEMATICA
Con la registrazione telematica, innanzitutto, si
evitano file e spostamenti agli sportelli bancari o postali (per il
pagamento dell’imposta) e all’ufficio dell’Agenzia dell’Entrate (per la
registrazione dell’atto), previsti con il sistema della registrazione in
forma cartacea.
Infatti, la procedura consente il contestuale
pagamento on-line delle imposte e di eventuali interessi e sanzioni, con
il vantaggio che le somme dovute sono calcolate direttamente dal
software
Per chiarimenti sulla procedura chiamare il nr. 06
452213497
LA REGISTRAZIONE IN FORMA CARTACEA
La registrazione cartacea di un contratto di
locazione può essere effettuata presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia
delle Entrate (non necessariamente, quindi, presso l’ufficio competente
in relazione al proprio domicilio fiscale).
L’ufficio, al momento della presentazione della
richiesta di registrazione dell’atto, rilascia la ricevuta dell’avvenuta
consegna e comunica al contribuente i termini entro i quali è possibile
ottenere copia degli atti registrati.
Per la registrazione in ufficio del contratto
occorrono:
-
almeno due copie, con firma in originale,
dell’atto da registrare;
-
la richiesta di registrazione effettuata sullo
stampato meccanografico “Modello
69”;
-
se gli atti da registrare sono più di uno bisogna
presentare anche un elenco sul “Modello RR”;
-
una
marca da bollo da 14,62 euro
per ogni 4 facciate scritte, e comunque ogni 100 righe, da applicare
su originali e copie;
-
la
ricevuta di pagamento dell’imposta (modello
F23).
Attenzione alle nuove marche da bollo !!
Infatti con il nuovo sistema che stampa il bollo
imprimendo data ed ora, c'e' la possibilità di essere sanzionati per
ritardata applicazione dell'imposta di bollo ai sensi dell'art. 2 dpr
26/10/72 n. 642 l’atto deve nascere in bollo, deve essere in bollo sin
dall’origine.
Quindi per capirci un atto firmato il 10 aprile e
con marche datate 11 aprile, è sanzionabile
COME SI VERSA L’IMPOSTA DI REGISTRO
Prima di presentare alla registrazione i contratti di
locazione e affitto di beni immobili, le parti contraenti devono
calcolare l’imposta di registro dovuta e versarla presso qualsiasi
agente della riscossione, banca o ufficio postale.
L’imposta deve essere versata utilizzando il
Modello F23
entro 30 giorni dalla data di stipula dell’atto e, comunque, prima della
richiesta di registrazione.
ATTENZIONE L’imposta di
registro deve essere sempre arrotondata all’unità di euro, per difetto
se la frazione è inferiore a 50 centesimi, per eccesso se è pari o
superiore. Ad esempio, se l’importo derivante dal calcolo è pari a
180,50 euro, l’imposta sarà arrotondata per eccesso a 181 euro; al
contrario, in caso di importo pari a 180,49 euro, l’arrotondamento è
pari a 180 euro.
Il pagamento spetta al locatore e al conduttore in
parti uguali, ovvero in base a quanto dagli stessi stabilito nel
contratto, ma entrambi rispondono in solido del pagamento dell’intera
somma dovuta per la registrazione.
Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di
durata pluriennale il pagamento dell’imposta può avvenire,
alternativamente:
- di anno in anno, entro 30 giorni dalla scadenza
della precedente annualità, applicando il 2 per cento a ciascuna
annualità e tenendo conto degli aumenti ISTAT;
- in un’unica soluzione, entro 30 giorni dalla
stipula del contratto, applicando il 2 per cento all’importo
pattuito per l’intera durata del contratto.
Per i contratti di locazione (e sublocazione di
immobili urbani di durata pluriennale la stessa legge prevede la facoltà
di corrispondere al momento della registrazione l'imposta di registro
commisurata all'intera durata del contratto, oppure di versarla anno per
anno.
Chi sceglie la prima ipotesi ha diritto ad una
detrazione dell'imposta, in misura percentuale, pari alla metà del tasso
di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità.
Facciamo un esempio :
|
Durata
contratto (anni)
|
Metà
del tasso di
interesse legale
|
Detrazione
%
|
|
6
|
1,5
|
9
|
|
5
|
1,5
|
7,5
|
|
4
|
1,5
|
6
|
|
3
|
1,5
|
4,5
|
|
2
|
1,5
|
3
|
I codici tributo I codici tributo da utilizzare per
il versamento dell’imposta mediante il modello F23 sono i seguenti:
|
TIPOLOGIA |
COSTO |
CAUSALE |
COD.
TRIBUTO |
|
NUOVO
CONTRATTO |
2% |
RP |
115T |
|
NUOVO
CONTRATTO (registrazione per l'intero periodo) |
2% |
RP |
107T |
|
RINNOVO |
2% |
- |
112T |
|
PROROGA |
2% (*) |
RP |
114T |
|
CESSIONE (se pagato intero periodo) |
Euro
67,00 |
RP |
110T |
|
CESSIONE (se si è scelto pagamento annuale) |
2% (**) |
RP |
109T |
|
RISOLUZIONE |
Euro
67,00 |
RP |
113T |
| SANZIONE AMMINISTRATIVA
IMPOSTA REGISTRO |
671T |
|
|
| INTERESSI DI MORA AL TASSO
LEGALE |
731T |
|
|
| DIRITTI PER COPIE RILASCIARE
DALL'UFFICIO |
964T |
|
|
ALCUNI ESEMPI DI COMPILAZIONE DEL MODELLO F23
Esempio di compilazione del modello F23 per il versamento in unica
soluzione:
B) PAGAMENTO ANNUALE Se il contribuente sceglie la soluzione
del versamento annuale dovrà versare un totale di 672 euro, così
suddiviso:
1° anno, 168 euro (codice tributo 115T)
2° anno, 168 euro (codice tributo 112T)
3° anno, 168 euro (codice tributo 112T)
4° anno, 168 euro (codice tributo 112T)
Esempio di compilazione del modello F23 per il versamento della prima
annualità:
MANCATA REGISTRAZIONE: COME RIMEDIARE
LE SANZIONI PREVISTE
L’omessa registrazione del contratto, il parziale
occultamento del corrispettivo e l’omesso o tardivo versamento
dell’imposta di registro sono delle violazioni di carattere fiscale e
comportano l’applicazione di sanzioni amministrative.
OMESSA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO: comporta,
oltre all’obbligo di versare l’imposta di registro evasa, l’applicazione
di una sanzione amministrativa il cui importo può variare dal 120 per
cento al 240 per cento del- l’imposta dovuta.
PARZIALE OCCULTAMENTO DEL CANONE
PATTUITO: quando si occulta parzialmente il
corrispettivo pattuito, oltre all’accertamento dell’imposta evasa, è
prevista l’irrogazione di una sanzione amministrativa il cui ammontare
può varia- re dal 200 per cento al 400 per cento della maggiore imposta
dovuta.
TARDIVO VERSAMENTO DELL’IMPOSTA SU
ANNUALITÀ SUCCESSIVE: comporta l’applicazione
di una sanzione del 30 per cento dell’imposta versata in ritardo.
All’imposta e alla sanzione vanno aggiunti anche gli interessi di mora
calcolati giornalmente al tasso legale annuo (attualmente al 3 per
cento).
SANZIONI
AMMINISTRATIVE PER RITARDATO OD OMESSO PAGAMENTO PER L'IMPOSTA PRINCIPALE
(decreti legislativi 18/12/97 n.
471,472,
473
in G.U. n° 5 8/1/1998)
|
RITARDO
|
PERCENTUALE
|
CODICE
TRIBUTO
|
|
Dal 31°
al 60° giorno *
|
15%
dell'imposta dovuta
|
671T
|
|
entro
l'anno
|
24%
dell'imposta dovuta
|
671T
|
|
oltre
l'anno
|
120%
dell'imposta dovuta
|
671T
|
SANZIONI
AMMINISTRATIVE PER RITARDATO OD OMESSO PAGAMENTO RINNOVI ANNUALI
|
RITARDO
|
PERCENTUALE
|
CODICE
TRIBUTO
|
|
Dal 31°
al 60° giorno *
|
3,75%**
dell'imposta dovuta
|
671T
|
|
entro
l'anno
|
6%
**dell'imposta dovuta
|
671T
|
|
oltre
l'anno
|
30%**dell'imposta
dovuta
|
671T
|
*solo per le locazioni
**come previsto dalla risol.
36/2001
Sono inoltre dovuti gli interessi
a scalare del 3 % annuo sull'imposta dovuta.. Il codice tributo
relativo è il 731T.
CLICCA QUI PER
APPROFONDIRE L'ARGOMENTO SULLE SANZIONI IMPOSTA REGISTRO
L’IVA SUI CONTRATTI DI LOCAZIONE
Il decreto legge n. 223 del 2006 ha modificato in maniera rilevante
la disciplina Iva applicabile alle locazioni di immobili.
In particolare, come per l’imposta di registro, occorre distinguere
tra la locazione di:
- immobili ad uso abitativo;
- immobili strumentali.
LOCAZIONE DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO
Per gli immobili di tipo residenziale, attualmente è
previsto un regime di esenzione Iva per tutte le locazioni, comprese
quelle finanziarie. Per esse è necessario pagare l’imposta di registro.
Lo stesso regime si applica anche quando, insieme con
il fabbricato di tipo residenziale (bene principale), è ceduto in
locazione il box o la cantina (pertinenza).
Quando si applica l’Iva In base a quanto previsto
dalla legge n. 296 del 2006 (legge finanziaria 2007), a partire dal 1°
gennaio 2007, non è possibile usufruire dell’esenzione Iva per le
locazioni di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese in attuazione
di piani di edilizia abitativa convenzionata.
Con la nuova normativa, pertanto, dette locazioni
rientrano nell’ambito delle operazioni imponibili ai fini Iva: quando
sono effettuate dalle imprese che hanno costruito i fabbricati o che su
di essi han- no realizzato interventi di ristrutturazione edilizia,
entro quattro anni dalla data di ulti- mazione della costruzione o
dell’intervento; se il contratto ha durata non inferiore a quattro anni.
LOCAZIONE DI IMMOBILI STRUMENTALI
Anche gli immobili strumentali scontano il regime di
esenzione Iva (è comunque dovuta l’imposta di registro) previsto in
linea generale per tutte le locazioni, comprese quelle finanziarie, con
alcune eccezioni.
Sono, infatti, imponibili ad Iva:
-
le locazioni effettuate nei confronti di coloro
che non agiscono nell'esercizio di impresa, arte o professione;
-
le locazioni nei confronti di conduttori soggetti
passivi d’imposta che hanno un pro-rata di detraibilità non
superiore al 25 per cento;
- le locazioni in relazione alle quali il locatore
ha espresso l’opzione per l’imponibilità ad Iva.
La percentuale di detrazione del conduttore, alla
quale fare riferimento per stabilire il regime Iva della locazione, deve
essere valutata inizialmente al momento della stipula del contratto di
locazione, nel quale deve essere menzionata la relativa dichiarazione
del conduttore.
Qualora al termine del periodo d’imposta in cui è
stato stipulato il contratto la percentuale di detraibilità risultasse
non superiore al 25 per cento, il conduttore deve comunicarlo al cedente
per l’assoggettamento della locazione ad Iva.
I RIFERIMENTI LEGISLATIVI PER LA LOCAZIONE
Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 (arti-
colo 17 e Tariffa parte I, art. 5)
Decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917
Decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633
(articolo 10, numero 8) Decreto Legislativo 18 dicembre 1997, n. 471
Decreto Legislativo 18 dicembre 1997, n. 472
Decreto del Ministero delle Finanze 31 luglio 1998
Legge 9 dicembre 1998, n. 431
Decreto del Ministero delle Finanze 24 dicembre 1999 Decreto del
Presidente della Repubblica 5 ottobre 2001, n. 404 (art. 5) Legge 30
dicembre 2004, n. 311 (Finanziaria 2005)
Legge 23 dicembre 2005, n. 266
Decreto Legge 4 luglio 2006, n. 223
Legge 27 dicembre 2006, n. 296
Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 12
dicembre 2001
Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate 27 giugno 2003
Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 14 settembre 2006
Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 29 novembre 2006
Delibera CIPE n. 87 del 13 novembre 2003 (pubblicata sulla G.U. del 18
febbraio 2004, n. 40) Circolare dell’Agenzia delle Entrate del 7 gennaio
2002, n. 3/E
Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate del 20 febbraio 2002, n. 52
Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate del 7 ottobre 2002, n. 320
Circolare dell’Agenzia delle Entrate del 9 luglio 2003, n. 36
Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate del 7 aprile 2005, n. 44/E
Circolare dell’Agenzia delle Entrate del 4 agosto 2006, n. 27/E
Circolare dell’Agenzia delle Entrate del 16 novembre 2006, n. 33/E
Circolare dell’Agenzia delle Entrate del 1° marzo 2007, n. 12/E
Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate del 24 maggio 2007, n. 114/E
